华侨城生态广场上有一片宜人的绿色。单增辉　摄

南海意库的垂直花园展示了深圳的低碳梦想。

    纪念深圳特区建设三十周年深圳梦●城市建设

    华侨城生态广场上，种植有很多高大的凤凰树，花开的时候，是一树一树的繁花，草地中间的喷泉旁边，一些小朋友在里面玩耍，大人则坐一边聊天。有初次到这里的人，正露出笑脸，对着镜头摆pose。就在距离不远的湖边，鹅卵石小径上，一对老人正在散步。湖里面的植物已经长了很高很高，沿湖一片翠绿。

    这是一个5月，华侨城生态广场的一个画面。华侨城，这个被称为深圳人居梦想的典型区域，从1985年开始提出规划和设想之后，开始快速建设，整个建设过程中，几乎保留了原来所有的山丘、小溪以及湖泊等地形环境，所有的建筑都为环境让路，因此这里才有大面积的绿地和广场，建筑只是其中的点缀。

    也正有了这个区域，深圳的人居得到了一个标准的体现，这个30年的城市，在规划和建设时，时时以此为标准，尽量让生态绿色和人们的生活关联起来，也让深圳早在2000年就获得国际花园城市的称号。于是，30年来，我们可以看到，为了更好的人居生活，深圳政府将更多的公共空间给了市民；开发商在开发住宅时保留更多的生态给居住者；物业管理在服务质量上领先全国。

    30年后的今天，深圳正以低碳生态居住为目标，朝更高的更加让人向往的人居梦想努力。

    从国际花园城到最拥挤城
    深圳正面临宜居考验

    有一点是不用质疑的，那就是深圳曾经在人居环境上获得的各种荣誉的都是实至名归。

    10年前，在美国华盛顿召开的2000年度国际“花园城市”评选活动中，深圳战胜美国的芝加哥、菲尼克斯等城市，获得最大规模级城市花园城市称号，这是中国城市首次获此殊荣，也是深圳经济特区生态环境建设和园林绿化的一次国际认证。

    当时的获奖理由是，深圳经济特区在经济高速发展的同时，高度重视生态环境建设和园林绿化建设，1998年，便提出了创建园林式、花园式现代化国际城市。当时，经济特区内的绿化覆盖率达4500多公顷，绿化覆盖率达44.6%，人均绿化面积35.2平方米，接近国际绿化先进城市水平。

    紧接着的2001年，深圳获“中国人居环境”奖。在2001年中国现代化进程综合指标的27项评价中，深圳在人均G D P、人均购买力、恩格尔系数、人均住房使用面积、人均生活用电、人均拥有铺装道路面积、城市人均公共绿地面积、绿化覆盖率、居民电脑普及率、电话普及率等14项评价中获得第一，综合指标位居全国之首。

    那个时候的深圳，最多人形容的是：年平均气温22.4℃，一年四季，天空湛蓝，绿草如茵，鲜花盛开。这些形容词作为深圳的皇冠，一直戴在头上多年，深圳也着力张扬自己花园城市的特点，所有的公园都为市民免费享有，全市有数百个公园。仅仅在2004年的一次规划中，深圳就一次性规划新建城市公园108个，而2004年出台的《深圳市绿地系统规划》，规划内容确定到2020年深圳市的人均公共绿地面积要达到18平方米，建成绿地率为50%，绿化覆盖率50%。

    尽管深圳市政府着力于绿色环境的建设，深圳也一度被认为是宜居城市，但是2010年，深圳的一次人口普查工作会议透露，2009年深圳每平方米公里居住人口高达4564人，远高于全省、全国平均水平，成为中国最拥挤城市！此消息一出，引起坊间“深圳是否仍是适宜居住的城市”的质疑。

    种种怀疑都在盛行，深圳市政府却没有慢下自己建设宜居城市的脚步，2009年，深圳市政府还发起了深圳百万市民共建宜居生态城市的活动，深圳市政府方面公开宣称“我们将会打造一个最棒的宜居生态城市，把它留给未来，留给子孙后代”。天更蓝、水更清、树更绿、城市更靓丽这样的口号再次在深圳响起。

    也许为不辜负深圳政府的努力，2010年，发展及人力资源分配方案供货商EC A International针对外籍人士居住条件而进行的最新城市排名研究报告选出全球最宜居城市，深圳排名115，是为数不多的内地入选城市之一。

    房地产创新榜样城

    住房舒适度曾令全国惊艳

    一个城市的外部环境，还只是人居的一部分，和这个城市居住舒适度直接关联的房地产，则是人居质量不可忽视的一部分，房地产每个细节的发展都直接关系到深圳人居的舒适度。

    回顾深圳30年来房地产的历程，一直都是走在全国前列的，而房地产的各种创新，更是给市民带来了全新的生活体验。从房地产开始的各种创新，已经有太多第一，如深圳有全国第一个会所、有全国第一个人车分流小区等等，还在上世纪80年代就有了退台设计的住宅……这里面，每一个创新，都从人居人性化角度出发，为让市民获得更好的生活而设计。

    从2000年开始的这十年来，这种创新更是挣脱品牌房企的束缚，在二线房企中流行开来，因为这个时候，这些开发商发现，年轻的深圳敢想敢做，也敢于回报有理想的创新者，一个楼盘创新，可能带来的是加倍的回报。于是，房企成为创新的主动方，让这个城市的房地产业以日新月异的速度勇往直前。于是看到了围合式小区、情景式花园洋房、阳光房，看到了有中国味道的第五园中式建筑和中式园林，看到了带有山谷和古树的园林，还看到了全世界领先的科技产品都聚集在一个房子里面的红树西岸，更不能忽略的是，在智能化社区到来的时候，深圳的很多小区也跃跃试试，多个小区即将成为第一代的智能化社区……未来，这些业主可以享受智能化带来的好处，不出家门，可以搞定一切生活需求，而在外面，却能照顾到家里的一切。信息化让人们居住更加人性化和便捷化。

    除了产品设计的创新，另外一个创新就是材料的创新，LO W -E玻璃、清风系统这些本来用于写字楼的设备用到一些高档住宅里面。

    “深圳这个城市十分可爱，人们愿意为创新买单。”深圳房地产内参网总经理尹香武(半求)表示，他认为深圳产品创新大部分带来的都是人居生活质量的提高，如从人车混杂的小区到人车人流，只是一个规划的改变，但是居住的舒适度立马差别巨大。

    不过他同时认为，现在深圳由于房价一路上涨，只要是产品就可以卖出去的想法导致开发商创新动力减缓，“这两年的产品创新十分乏善可陈。”半求表示。按照半求的说法，在未来深圳要打造环保绿色建筑的生态人居还任重道远。

    诞生全国第一家物业公司

    细致服务为人居质量添彩

    现在，每到楼盘入伙，所有的业主在签订收楼协议时候，同时都会签订一个物业管理合同。买到什么类型的房子，只是几天或者几个月的事情，可是在居住过程中，物业管理却是70年的事情。所以从某种意义上说，谈人居，如果不谈物业管理，那是很难概括整个人居水平的，物业管理这个发展了29年的物业管理，和房子一样，成为人居的一部分。

    深圳是中国物业管理行业的诞生地，1981年3月，深圳第一家物业管理公司成立，当时“属局科级企业单位，定员十名，由房地产管理局领导”，为深圳市房地产公司全资下属企业。当时诞生的目的是为了满足中国第一个涉外商品房住宅东湖丽苑港澳台业主的诉求。

    港澳台业主的诉求诞生了物业公司，但是物业管理的真正发展却是因为房地产开始市场化。以万科为代表的整个房地产行业的快速发展，直接催生了物业管理公司大量成立，1991年，深圳中海物业管理公司成立，1992年，万科集团成立下属第一家物业管理公司，同年，招商物业管理公司成立。

    “回顾过去二十几年，因为深圳的房地产业发展领先于全国的原因，也造就了物业管理一直引领中国同行。”有“中国物业管理第一人”之称的之平物业管理公司董事长陈之平表示。他介绍，深圳创建了中国第一个物业管理协会，颁布了全国第一部物业管理地方性法规，开创了中国第一个“业主委员会共管式管理模式”，率先实践了“寓服务于管理之中”的思想等等，在他看来，通过近30年的发展，物业管理对于人居质量的提升表现在于为市民提供了一个优美整洁、舒适方便、安全文明的人居环境，更关键的是通过有效的管理和服务，提高物业的使用效率和经济效益，使物业保值和增值。

    物业管理，其实就是服务业，深圳的服务意识一直都全国领先。深圳服务业知道体贴的服务一定会得到更多的回报和认可。几年前，万科就将物业管理公司改成万科服务中心，这种姿态上的放低让业主意识到自己是被服务的对象，而不是被管理。

    如今，万科、中海、招商、金地、开元国际、之平管理等一批懂得业主需求的物管公司都已经全国知名，在这些企业引领下的深圳物业管理体现出来的水平，使得深圳的人居质量有了极大的提升。

    低碳生态示范城市的目标

    未来深圳人居走低碳路线

    大豆纤维制成的瑞士馆，可被生物自然降解；日本馆“紫蚕岛”，外披一层透光薄膜，可吸收太阳能用于夜间发光……正在上海举行的以环保为主题的世博会，让国人大开眼界。

    低碳生态生活，在2010年正成为一个流行名词，深圳注定和这个名字结缘，从此走向低碳生态之路。就在今年的1月16日下午，住房城乡建设部与深圳市人民政府在深圳举行共建国家低碳生态示范市合作框架协议签字仪式。住房城乡建设部副部长仇保兴在致辞中强调，建设低碳生态城市是我国城市发展的必然趋势，深圳市是住房城乡建设部开展合作共建的第一个国家低碳生态示范市，希望在低碳生态城市建设、低碳生态技术建筑应用研发等方面积极探索，大力推进绿色交通、绿色建筑，促进深圳的城市发展转型和可持续发展，为全国的低碳生态城市建设发挥示范作用，深圳有条件也应当率先建成低碳生态城市。

    “深圳房企发展低碳建筑优势明显。”深圳一位大型房地产企业总经理表示，“深圳高新技术产业非常发达，可以为低碳建筑提供技术支持；市民环保意识强，乐于接受绿色低碳建筑，加上深圳房地产市场成熟，房企实力雄厚，勇于创新，因此，低碳建筑将是深圳未来房地产业的发展方向，‘低碳’概念也将成为房地产项目的重要卖点。”

    而在低碳建筑的探索上，深圳确实已经开始行动起来，这两年，深圳持续出台各种条例，以世界上最先进的“减量化、再利用、资源化”理念在推进建筑减排，以打造绿色建筑之都为目标，将绿色建筑上升到建设发展战略的高度。而作为深圳的开发商，在这块也走在全国的前列，招商地产改造的南海意库、万科地产建设的万科中心，都在以低碳环保为目标，倡导环保的低碳生活。目前，深圳市共有53个项目列入建筑节能和绿色建筑示范工程，涉及建筑面积560万平方米，投资额178亿元。此外，还有37个项目被授予市级循环经济示范项目和园区。

    你知道2049年会是什么样子？这是世博会上深圳万科展馆的主题。2049年是什么样子，会有什么样的居住环境，我们不知道，但可以肯定的是，2049年，如果深圳低碳建设的目标完成，深圳的人居将变成低碳生态人居。

    深圳梦·数字

    2008年的统计数据，全国物业管理企业已超过3万家，从业人员超过300万人。全国实行物业管理的房屋面积超过100亿平方米，物业管理覆盖率已接近50%，北京等较发达城市的覆盖率达70%，深圳、上海已达90%以上。

    过去两年中，深圳市新创建安全文明小区325个，提高升级安全文明小区86个，在全市现有的3313个安全文明小区中，标兵小区有1194个、先进小区1195个、达标小区924个。平安社区、平安街道的创建也全面推进，目前建成平安社区305个据了解，目前深圳市共确立了44个太阳能示范项目，其中15个为国家级太阳能示范项目。截至2009年，太阳能热水应用总集热面积近40万平方米，建筑面积约800万平方米，建成和在建太阳能发电系统总装机容量约4.5兆瓦。

    深圳正在加快光明新区绿色建筑示范区建设。光明新区绿色建筑示范区工作形成了3个合作框架协议、1个行动方案、2个管理办法、1个绿色建筑设计导则，启动了8个绿色建筑示范项目和3个绿色建筑产业园区。

    “公园之城”的深圳拥有怡人的城市自然环境，615个公园总面积达159860公顷。全市建成区绿化覆盖率达45.02%，人均公共绿地面积16.2平方米。到2010年，全市森林公园总数将达到17个，占全市陆地面积的22.03%。

    深圳梦·目击

    深圳很快就可以有滨海人居

    王钻 招商地产营销中心总经理

    南方都市报：你怎么看深圳现在的人居情况？你个人认为他是宜居城市吗？

    王钻：深圳目前城市的各个区域发展很不平衡，因为深圳市是近30年平地而起的新型城市，在这个发展过程中，体现了速度体现了效益，但是有很多人居的问题从一开始不是得到了全面的关照，如一个合适的人口密度。日本曾经有学者做过实验，实验结果表明，当人口密度超过一定数量之后，人的焦虑情绪和暴力情绪等等都会增加，产生更多社会问题。深圳目前面临的就是人口密度太大的问题，这也是一个城市发展的通病，但是人口密度太高的话，是很难宜居的。

    南都：袁庚老人以前就提出过要将蛇口打造成最适宜人居住的区域，他希望宜居是什么样子？

    王钻：袁庚当时要打造蛇口成最适合居住的区域，他是有一系列标准的，如人均绿色面积多少、道路长度和车辆数量的关系、每平方公里多少人。他表示人口恰当的人口密度就是上医院看病可以不用排队，不然就是医疗机构不够。

    人口的急剧膨胀会对居住提出要求，宜居就会越来越不宜居。深圳政府也正在努力，如前些年就已经将一些劳动力密集产业清出去，引进高新产业、文化产业等。

    南都：深圳是滨海城市，可是一直没有滨海人居的说法，你怎么看？

    王钻：滨海人居是要有可以亲近的海，深圳以前做得不好，现在政府也意识到这点，正在打造的15公里滨海休闲长廊建成之后，深圳的滨海人居也许真的就可以体现出来了。

    南都：在深圳人居发展的30年里面，开发商起到了一个什么作用？

    王钻：深圳的30年特别是后10年的深圳发展，开发商功不可没，这个谁都不可否认。深圳现在已经建筑了那么多住宅，都是开发商的功劳。而且，这10多年里面，开发商打造出来很多创新的产品，提高了人居的舒适度，如入户花园、80多平方米的小复式户型等等。

    南都：居住的房子确实是人居不可缺少的部分，那未来深圳要做低碳生态示范城市，可是很多开发商目前都对绿色低碳建筑没兴趣，未来会有低碳人居吗？

    王钻：低碳是一个方向，要充分体现节能节地节材这三个方面的特点，低碳要不乱用先进技术，设施也不能是高价产品，所有的东西符合可循环原理。政府如果出台强行的标准，不仅仅是制约，更是对社会的推进。现在很多节能产品在推广中，有比较高的成本，如果开发商能得到政府政策的优惠，如采用了国家鼓励的产品之后，享受补贴免税，政府需要做，另外就是政府可能需要借助专业机构，对市场给予指导，如招商地产研究了很多年，知道那些技术是合适的，而很多开发商从头开始，走很多弯路，走在前面的企业的高招，政府应该收集起来广泛运用。如果这些都做到了，低碳生态城市就走了一大步。

    另外，低碳不是绝对标准，都是相对标准，只要比昨天好，就是已经享受到低碳生活。